房地產產品設計工作與成本的關系論文
摘要：從房地產產品的規(guī)劃階段、建筑外立面裝飾材料、單體建筑層高、窗墻比、地下車庫面積及層高等方面，分析了圖紙設計與成本的關系；以部品材料選擇及機電設備布置及管線敷設為例，闡述了標準化與成本的關系；從設計單位的管理、設計周期、施工圖紙審查、二次設計方面分析了圖紙質量與成本的關系。闡述了房地產產品設計工作對降低成本的重要作用。
關鍵詞：設計；標準化；質量；成本
過去房地產高速發(fā)展主要依賴GDP高速增長、寬松的貨幣政策、快速的城鎮(zhèn)化進程和地方政府對土地財政的高度依賴等因素。而隨著GDP增速放緩、企業(yè)融資成本高和國家調控效果顯現，房地產業(yè)利潤水平已逐步回歸到市場各行業(yè)的平均利潤水平。企業(yè)像以往依靠土地增值獲取利潤的可能性逐步減小，獲得效益將由企業(yè)的競爭能力決定。在“低成本”的前提下，設計出高質量的產品是核心競爭力中重要的組成部分，也是設計管理人員的價值體現。文章結合本人在房地產公司從事的設計工作，從圖紙設計、標準化、圖紙質量三個方面分析房地產產品設計工作與成本的關系。
1圖紙設計與成本的關系
圖紙設計是工程建設的重要環(huán)節(jié)，設計的產品與選用的'材料，無一不與成本相關。文章從規(guī)劃及建筑設計中與成本有關的幾項內容進行說明。
1.1規(guī)劃階段
規(guī)劃最有利于銷售的產品排布，可以創(chuàng)造最大產品價值。如住宅配套商業(yè)中的內街與外街商業(yè)、獨立集中商業(yè)與店鋪商業(yè)布置的考量。住宅產品的設計盡量選擇成熟的產品，無論設計、施工均有前期可借鑒的經驗。另外，豎向規(guī)劃盡量結合場地地形，減少土方成本。此階段將極大影響整個產品投資回報率，必須經過方案比較、通過技術經濟指標與預估售價結合，選定最優(yōu)方案。
1.2建筑外立面裝飾材料
外立面建筑材料的選擇主要有石材、面磚、涂料。在高層建筑中，底層立面局部使用石材可提升產品品質，如果是低層建筑，整體選用不同飾面材料體現在每戶建造成本上的差別是相當巨大的。
1.3單體建筑層高
在客戶使用感受及產品價值不受影響的前提下，適當降低建筑層高，將帶動土建、裝修工程量的減少，機電管線長度降低，暖通專業(yè)的計算復核也將適當降低。據資料分析，層高每降低0.1m，可降低單層造價2%左右。
1.4窗墻比
采暖居住建筑應盡量控制窗墻比。以遼寧省地方標準中的嚴寒地區(qū)要求為例，北向小于等于0.25，東西向小于等于0.30，南向小于等于0.45。窗墻比超出規(guī)定后，除外窗單方成本高于墻體外，整體為滿足采暖耗熱量指標要求。同等厚度外墻保溫材料導熱系數需降低，如仍不能通過節(jié)能計算，需提高外窗傳熱系數，造成窗構造的復雜，成本再次增加。
1.5地下車庫面積及層高
在滿足停車要求的前提下，盡量壓縮地下室建筑面積。除可減少地下室成本投入外，對基坑施工方案的制定也有更簡便的方案選擇。合理設計地下室層高，其高度的降低對土方開挖、建筑結構等成本將均有減少。
2標準化與成本的關系
標準化包括各階段設計計劃控制標準（含其他部門介入時間及參與工作內容），明確各專業(yè)設計要求標準，各專業(yè)設計成果標準等。本部分以部品材料選擇及機電設備布置及管線敷設舉例。
2.1部品材料選擇
在方案、施工圖設計階段應逐步明確部品材料的選擇，明確反映在施工圖紙當中。不應在施工圖接近完成時甚至施工階段，還有大量技術、細部、部品的缺漏沒有考慮。否則，對于應用技術和材料的變更以及效果的不確定，直接帶來的就是施工圖紙不準確或缺失，最終將造成成本不易控制。
2.2機電設備布置及管線敷設
施工圖紙設計前期階段，必須具備準確的市政配套路由，且依據進出線路由合理進行設備用房布置，以減少外線布置長度。在合理確定進出線路由后，再合理細化下一級設備用房布置，以保證負荷均勻，降低管線投資成本。標準化中，任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都有可能造成設計、工程工作的無法正常推進，繼而帶來成本的變化。
3圖紙質量與成本的關系
房地產開發(fā)過程中，發(fā)生設計變更是不可避免的。工程實施后，相應部位的設計變更或多或少都會產生工程量的變化。控制設計變更從設計角度即保證施工圖紙質量。
3.1設計單位的管理
作為甲方設計管理人員大量工作精力應該是協調、配合、監(jiān)督、提出指導性意見，提出完整、準確的設計任務要求，而不是替代設計院對圖紙進行校對圖紙和技術把關工作。要充分發(fā)揮建筑設計院的資源優(yōu)勢，因最終圖紙質量的高低不能只靠外部人員的審查。外部人員的審查只是單方面的，通過設計院各專業(yè)相互協作才能保證圖紙的原始質量。
3.2設計周期
施工圖紙盡量保證合理的設計周期和可行的計劃。合理的設計周期是保證設計單位各專業(yè)充分協調、互提專業(yè)條件、圖紙交圈的必要條件。業(yè)主應與設計單位就設計周期充分溝通，避免為壓縮工期而影響圖紙質量。
3.3施工圖紙審查
外部審查的審圖機構僅會側重于制圖原則及國家規(guī)范的把控。公司內部審查則側重于圖紙是否符合原始要求，是否符合設計條件，是否達到雙方約定深度，對圖紙進行及時優(yōu)化。
3.4二次設計
單獨列出此項個人認為是很有必要的，對于像鋁窗、幕墻等專業(yè)化較強的單位一般均是“深化設計+施工”合同，業(yè)主在此類設計中仍起到管理、審查作用，但后期常會因為深化設計的原因而產生變更，此類設計變更最好在合同中予以約定。
4結束語
據中國報告大廳網《2015年我國房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展趨勢分析》顯示，“房地產開發(fā)未來10年，我國房地產行業(yè)將進一步加快轉型發(fā)展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發(fā)、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發(fā)出質量好、品質佳、低成本、節(jié)能低碳型的商品房，房地產業(yè)將持續(xù)穩(wěn)定地向前發(fā)展。”作為設計人員，“品質佳”不代表不計成本的投入，設計成果經工程施工轉換為產品。在保證品質的前提下，合理的控制在設計、實施過程中的成本投入是可實現的，所以說“低成本”和“品質”之間不是矛盾而是共生共贏的關系。
參考文獻：
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