離婚協(xié)議里不動產(chǎn)約定是否有效
物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”對物權(quán)的變動，不能僅以是否登記作為要件，而要更多地尊重當事人的意思自治。具體理由如下：
一是登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的單一生效要件。物權(quán)法第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從該條規(guī)定可以看出，未辦理物權(quán)登記的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同是有效合同，即意味著不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的合同一經(jīng)成立生效，不受物權(quán)是否辦理登記的影響。
二是不動產(chǎn)物權(quán)登記具有衍生附隨性。不動產(chǎn)物權(quán)變動的內(nèi)容依附于債權(quán)等合同的存在，二者是從屬關(guān)系。如果引起物權(quán)變動原因的債權(quán)等合同無效或者被撤銷，導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的`基礎(chǔ)不復(fù)存在，依照我國民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定，合同無效或者被撤銷必然引起返還財產(chǎn)的法律后果，即債權(quán)等合同無效或被撤銷，因其產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律后果必將無效或被撤銷，因此，不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力是否發(fā)生，只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動行為的債權(quán)等合同是否有效。債權(quán)等合同一經(jīng)成立生效，物權(quán)即發(fā)生變動，否則，不發(fā)生物權(quán)變動的效果。
三是排除惡意的合意直接引起物權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)變動的依附性，導(dǎo)致當事人之間債權(quán)等合同形成的合意直接決定著物權(quán)變動效果的發(fā)生。一份具有當事人“善意”合意內(nèi)容的合同只要合法有效，在沒有第三人介入的情況下，不動產(chǎn)物權(quán)變動效果的發(fā)生不存在任何法律障礙。法律本意所保護的是“善行”，所倡導(dǎo)的是“誠信”，只要雙方當事人“意思自治”，不存有惡意，法律是為其“亮綠燈”的。法律中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的規(guī)定，其實質(zhì)在于通過登記賦予不動產(chǎn)物權(quán)的公示力和公信力，最大限度地維護交易安全，而不在于約束物權(quán)變動的當事人。登記的實質(zhì)作用只是對抗第三人，而非約束當事人。
四是公示性是不動產(chǎn)物權(quán)登記的唯一屬性。當事人之間不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當事人的“合意”即產(chǎn)生法律效果，不動產(chǎn)物權(quán)變動效果無需登記即可發(fā)生。但由于當事人之間不動產(chǎn)物權(quán)變動的合意往往不具有公開性，多數(shù)情況下第三人無從知曉。因此，出于保護交易安全的考慮，盡管當事人之間排除惡意的“合意”直接發(fā)生物權(quán)變動的效果，但只有通過登記等公示方法向社會公開，通過公示獲得社會認知，交易才會有序進行，也便于行政法上對不動產(chǎn)物權(quán)進行管理。因此，不動產(chǎn)物權(quán)登記的唯一屬性就是公開對世性，與物權(quán)的變動并無必然聯(lián)系。
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