物業管理工作綱要

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物業管理工作綱要

　　物業管理直接關聯社會民生，既是城市形象的“美容劑”，又是建設部門聯系市民群眾的“潤滑劑”，在城市建設與和諧社會構建中的地位和作用舉足輕重。為破解我縣城市建設、村鎮建設中物業管理“短腿”的突出問題，加快促進物業管理水平的整體提升，充分顯現物管工作的應有效能，經現狀調研和初步思考，特制定《2009年物業管理工作綱要》，以備縣物管處全年工作組織運行之需，并呈報領導決策參考。

　　一、指導思想

　　緊緊圍繞我縣關于“建最靚縣城”和“城鄉面貌大變樣”的部署要求，確立“法制物管、和諧人居，精致物管、品質人居”的物管工作總目標，堅持完善政策與調優體制、培育市場與扶強企業、規范管理與嚴格考評、整體推進與突出個案、過程監管與節點控制并舉，著力破除物業管理政策瓶頸、體制障礙，破解物業服務行業良莠不齊、物業管理水平普遍不高、物業環境面貌不凈不美的突出問題。

　　二、基本思路

　　根據以上物管工作指導思想，并結合當前物業管理現狀，圍繞物業管理“政策、市場、企業”三大要素，相應提出2009年物管工作推進的基本思路：

　　1、制訂完善政策。在已出臺的《如東縣物業管理辦法》基礎上，迅速制訂關于物管體制、招投標管理、物業服務收費、行業規范等方面的政策文件，健全政策體系，使當前及今后的物管工作有據可依。

　　2、培育規范市場。在制訂完善政策的基礎上，著力推促形成公平開放、規范交易的物業服務市場，逐步做大交易總量，做優市場品質。

　　3、培優扶強企業。以出臺并貫徹《如東縣物業服務行業規范》為契機，建立物業服務行業優勝劣汰機制，通過強有力的考核評比和優秀物業管理項目爭創工作，使優質企業更優、強勢企業更強。

　　三、推進策略及方法措施

　　重點把握6個方面：

　　1、物管體制方面。引進“社區物管”的理念，建立“物業管理主管部門監督管理，各區管委會、各鎮政府屬地負責，街道、社區具體組織落實，相關部門齊抓共管”的社區物管體制。建立這一體制，主要是著眼于擺脫目前物管矛盾糾紛多、建設部門窮于應付的惡性循環，解決“業主委員會難組建、業主自治管理難落實”的問題。

　　2、物管工作側重點方面。針對物業管理存在的實際問題，當前物管工作應側重于：抓前期物業管理的落實，抓手是前期物業管理基本100%招投標，少量經批準的協議方式物業管理項目也必須通過竟爭性談判的途徑進行；抓業主委員會組建，抓手是利用社區物管工作平臺，下達任務指標，縣督鎮（區），鎮（區）促街道（社區），確保應組建業主委員會的物業項目全部組建到位；抓開發企業前期物管責任和物業服務企業履約責任的落實，抓手是建立并嚴格執行“開發企業物業管理開辦費”和“物業服務企業履約保證金”制度，開辦費和保證金交付物管部門指定專戶儲存，集中管理，按規定使用結報和扣除。

　　3、物管工作推進格局方面。突出縣城區，兼顧其他鎮（區）。縣城區物管工作推進重點抓兩條：一是整體推進，全覆蓋；二是突出兩類個案，基礎好的新建小區爭創省、市、縣優秀物管項目（條件成熟時沖刺國家級優秀物管項目），難點、老舊小區抓基礎性物業服務管理的落實。對其他鎮（區），主要抓典型培育、典型引路，突出各鎮（區）新建規模小區的物管工作落實和農民集居區推行物業管理的試點工作。

　　4、培育物業服務市場方面。清醒認識“有量才有市場”，始終堅持以住宅物業為主體，同步拓展商務辦公、工業集中區、公共建筑（包括機關辦公樓、醫院、學校）、公用事業服務項目（包括公園、綠化廣場）等非住宅物業，逐步擴張市場交易總量，使物業服務企業成為“活水之魚”。

　　5、培優扶強企業方面。強化市場準入機制建設，全面、嚴格推行物業管理招投標制度。內抓規范，扶持基礎好、有遠見、舍得投入、社會責任感強的本土企業；外開縣門，引進縣外高資質、實力強、誠信度高、物管理念和管理模式先進的優質企業。

　　6、物管業務統籌方面。結合市場培育和規范工作，加快有形物業服務市場建設，擬于近期申報成立“如東縣物業服務市場交易中心”（與物管處合署），物業管理招投標工作一律進場實施，做到“一個池子蓄水，一個水龍頭出水”，并隨招投標及時做好物業管理項目及中標企業備案管理工作，保證跟蹤實施監管的針對性和有效性，避免目前存在的監管缺位或事后介入、難以補救的弊端。

　　四、年度物管工作計劃任務及序時進度安排

　　（待縣關于物管工作的決策意見明朗、并召開全縣物業管理工作會議后，另行細化明確）

　　五、保證本《綱要》實施的建議

　　1、根據房改辦（物管處）現有在職人員思想動向及定崗定職后的實際情況，建議建設局黨組加強物管處人員力量配備，新調配素質好、想做事、能做事的骨干人員2名。

　　2、有關需縣政府、縣政府辦公室發文的政策文件已擬草完畢，建議縣建設局內部盡快決策，并報請縣政府加快辦文。

　　3、建議縣建設局盡早考慮“全縣物業管理工作會議”的籌備工作，局黨政辦、物管處共同組建籌備班子，負責領導講話等材料起草和具體會務工作。（注：召開會議必須以政策文件到位為前提）

　　4、關于“加快物業服務有形市場建設，建立縣物業服務市場交易中心”一事，是有效推進當前物管工作的關鍵節點，建議縣、局給予決策上的支持。

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