房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析指導(dǎo)練習(xí)題
案例一
某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對(duì)一寫(xiě)字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期，采用了邊設(shè)計(jì)，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時(shí)，設(shè)計(jì)單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對(duì)設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量把關(guān)。
問(wèn)題:
項(xiàng)目總監(jiān)理工程師為了滿(mǎn)足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫(xiě)提綱如下：
a、收集有關(guān)資料;
b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;
c、確定監(jiān)理組織;
d、確定機(jī)構(gòu)人員;
e、設(shè)計(jì)要把關(guān)，按設(shè)計(jì)和施工兩部分編寫(xiě)規(guī)劃;
f、圖紙不齊，按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫(xiě)規(guī)劃。
你認(rèn)為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?
答案:
① e不正確，設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫(xiě)。
② 因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有委托設(shè)計(jì)監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫(xiě)。
③ f 不妥，不需要分階段編寫(xiě)規(guī)劃。
④ 因?yàn)楸O(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細(xì)化，施工圖紙是否完整對(duì)監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。
案例二
某公司有一工業(yè)廠房，建成于2002年6月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當(dāng)時(shí)同類(lèi)廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實(shí)際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬(wàn)元，其中占用自有資金50萬(wàn)元，2007年9月14日公布的.1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開(kāi)發(fā)商1年期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為開(kāi)發(fā)成本的5%。
1.該廠房在2007年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
(1)建造成本：包括建安費(fèi)用、前期工程費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。
1)建安費(fèi)用=650元/m2×1850m2=120.25萬(wàn)元
2)紅線(xiàn)內(nèi)市政費(fèi)：取建安成本的10%。
120.25萬(wàn)元×10%=12.03萬(wàn)元
3)建造成本合計(jì)：120.25萬(wàn)元+12.03萬(wàn)元=132.28萬(wàn)元
(2)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評(píng)估及臨時(shí)三通一千費(fèi)等費(fèi)用)：取建造成本的7%。
132.28萬(wàn)元×7%=9.26萬(wàn)元
(3)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：取建安費(fèi)用的3%。
132.28萬(wàn)元×3%=3.97萬(wàn)元
(4)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：145.51萬(wàn)元。
2.建設(shè)期貸款利息：
估價(jià)人員通過(guò)調(diào)查同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，確定估價(jià)對(duì)象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為開(kāi)發(fā)成本。則：
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬(wàn)元
3.建設(shè)單位管理費(fèi)：取建造成本的5%，則：
管理費(fèi)=145.51萬(wàn)元×5%=7.28萬(wàn)元
4.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期為1年，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)取5%，則：
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬(wàn)元
5.銷(xiāo)售費(fèi)用：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銷(xiāo)售費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅以及買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)等，本次評(píng)估取8%。設(shè)估價(jià)對(duì)象的全新?tīng)顟B(tài)下的價(jià)格為X，則銷(xiāo)售費(fèi)用為0.08X。
6.車(chē)間評(píng)估價(jià)格：
綜上所述，在計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、銷(xiāo)售費(fèi)用和成新率后，根據(jù)項(xiàng)目情況，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為：
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35萬(wàn)元。
1.建安費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為700×1850=129.50萬(wàn)元
2.利息計(jì)算有錯(cuò)誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬(wàn)元
3.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算有錯(cuò)誤，利潤(rùn)為145.51×5%=7.28萬(wàn)元
4.評(píng)估價(jià)格有錯(cuò)誤，未考慮成新率，評(píng)估價(jià)格=0.9X=160.51萬(wàn)元
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