地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方案
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一、公司情況:
XXXX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本20xx萬(wàn)元，股份組成：XXXX87%，XXXX13%，股權(quán)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。四級(jí)資質(zhì)，無(wú)訴訟。
二、項(xiàng)目情況
項(xiàng)目位于XXXX最中心成熟商業(yè)區(qū)，緊鄰XXXX第一中學(xué)、XXXX第三小學(xué)和XXXX醫(yī)院，也屬于典型的學(xué)區(qū)房，配套設(shè)施齊全。XXXX為XXXX州府所在地，中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣（市）、XXXX十強(qiáng)縣（市）行列，全國(guó)最大的三七種植和加工基地，XXXX人口370萬(wàn)，XXXX常住人口50萬(wàn)。
三、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
總占地：95畝，總建設(shè)：403331㎡
具體面積：住宅251286.98㎡，商業(yè)：151231.17㎡，車(chē)庫(kù)：2244個(gè)
形象進(jìn)度：項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期占地面積38,947.24㎡，建筑面積217,618.00㎡主體工程已基本完工；二期占地面積24,365.00㎡，建筑面積185,713.00㎡，剛開(kāi)始做樁基工程。
四、資金投入及負(fù)債情況
項(xiàng)目實(shí)際投入賬面10.35億、賬外1.5億（拆遷額外補(bǔ)償約1億元，其它支出約5000萬(wàn)元），合計(jì)11.85億，包括股東投入4億，工程墊資2.6億，十四冶借款投入9700萬(wàn)元，銀行借款2400萬(wàn)元，社會(huì)借款1000萬(wàn)元，銷(xiāo)售回款3.94億。
后期投入測(cè)算：一期配套設(shè)施建設(shè)投入1.12億，二期工程款投入8.3億，合計(jì)9.42億。
五、當(dāng)前資產(chǎn)估值
二期土地36.6畝，保守按550萬(wàn)/畝，價(jià)值約2億（城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造拆遷成本一般地段400-600萬(wàn)/畝，較好地段600-800萬(wàn)/畝，甚至超過(guò)800萬(wàn)/畝。）
一期未售商業(yè)86,948.89㎡，市場(chǎng)法評(píng)估，保守按均價(jià)13000元/㎡，價(jià)值約11.3億。
住宅和車(chē)庫(kù)不計(jì)，合計(jì)價(jià)值13.3億。
六、利潤(rùn)分析
剩余可售金額33億
住宅9.56萬(wàn)平方米（已扣除回遷安置2.3萬(wàn)平方米后）*4500 元/㎡=4.3億，
商業(yè)13.3萬(wàn)平方米*20000 元/㎡=26.6億
車(chē)庫(kù)2244個(gè)*10萬(wàn)/個(gè)=2.2億
一期開(kāi)發(fā)成本已達(dá)10.35億元，還需投入1.12億；二期成本（不包括融資費(fèi)用）8.3億元，稅費(fèi)3.5億，成本合計(jì)23.27億元。（數(shù)據(jù)取自財(cái)務(wù)盡調(diào)報(bào)告）
項(xiàng)目總利潤(rùn)：33億-23.27億=9.73億，
我公司利潤(rùn)9.73億*51%=5億
七、合作交易方案：
貴集團(tuán)公司占股51%，XXXX占股49%，原股東已投入4億，按股份占比多貴集團(tuán)公司投入4.16億，（用于歸還工程墊資1.6億、XXXX借款9700萬(wàn)元、銀行借款2400萬(wàn)元、社會(huì)借款1000萬(wàn)元、土地稅費(fèi)1100萬(wàn)元、拆遷補(bǔ)償1500萬(wàn)元以及一期工程水、電、消防、門(mén)窗等施工達(dá)到交付條件），公司注冊(cè)資本增至4082萬(wàn)元。項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金貴集團(tuán)公司投入，項(xiàng)目利潤(rùn)按股份占比進(jìn)行分配。
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