與土地查封登記工作相關的調(diào)研報告
與土地查封登記工作相關的調(diào)研報告
隨著市場機制的不斷完善，不動產(chǎn)物權的資產(chǎn)價值越來越被人們重視和利用，為此，不動產(chǎn)物權的登記管理部門——房地產(chǎn)管理部門的管理重點也相應地從單純的由產(chǎn)權人申請的產(chǎn)權保護登記，進一步發(fā)展了由各債權人申請的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類型、債權人防止債務損失的鎖定媒介，越來越顯現(xiàn)出其重要的市場保護作用。
1、做好查封土地登記工作的意義
（1）通過不動產(chǎn)登記部門對查封土地進行登記，有利于人民法院執(zhí)行工作的順利進行：一方面有助于執(zhí)行部門及時保全債權人利益，另一方面有助于不同的執(zhí)行部門對宗地查封情況進行查詢，根據(jù)查詢結(jié)果，決定對同一宗地是否輪候查封。
（2）根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)物權的變動必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動產(chǎn)，只有在不動產(chǎn)登記主管部門登記后才能對抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內(nèi)不準改變，土地權利人任何惡意轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門都不予辦理變更登記（包括轉(zhuǎn)讓登記和抵押登記）。
（3）按照法釋［2004］15號第26條“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”，《物權法》不動產(chǎn)物權登記發(fā)生物權的變動應該公示的規(guī)定，建立查封登記信息共享，將查封登記結(jié)果公示，避免被執(zhí)行人的惡意行為而產(chǎn)生權屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購買和借貸。
（4）根據(jù)《擔保法》第37條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條的規(guī)定，被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設定抵押。查封登記結(jié)果公示可以為金融部門核定借款人信譽度、決定是否放貸提供依據(jù)。
2、土地查封登記的法律依據(jù)
對不斷增多的涉案不動產(chǎn)資產(chǎn)的保全、變現(xiàn)和轉(zhuǎn)移問題，《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號），具體規(guī)定了房地產(chǎn)的預查封登記、查封登記和輪候查封登記。《國物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動必須以登記為必要條件，人民法院查封的不動產(chǎn)，只有在不動產(chǎn)登記主管部門登記后才能對抗第三人。國土資源部2007年40號令《土地登記辦法》也明確地將土地查封登記納入“其他土地登記”的范疇，將查封登記明文規(guī)定為一種登記類別，并具體到九項條款就土地查封登記做出明確規(guī)定。查封登記，是不動產(chǎn)登記機構協(xié)助人民法院動用國家強制力維護社會公平正義重要的法律舉措。
3、做好土地查封登記工作的建議
3.1建立嚴格的土地查封登記制度
（1）應當根據(jù)《物權法》、《土地登記辦法》、法發(fā)[2004]5號、法釋[2004]15號，國土資源管理部門與人民法院根據(jù)當?shù)貙嶋H制定切實可行的工作辦法和程序，便于執(zhí)行和操作。
（2）由于一宗地可能涉及不同地區(qū)或不同級別的人民法院執(zhí)行部門，鑒于土地的屬地管理，關于土地查封的情況最終匯集在當?shù)貒临Y源管理一個部門，國土部門要對各種查封包括預查封、輪候查封以及不同執(zhí)行單位的查封進行詳細的登記，便于查詢。
（3）法院執(zhí)行部門應嚴格規(guī)范執(zhí)法程序，與國土部門認真厘清土地歸屬，相互結(jié)合做好查封土地登記工作。在查封期限到期后，未執(zhí)行完的案件要及時續(xù)期，在案件執(zhí)行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，應當及時做出解除查封裁定，并將裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達國土資源管理部門。
3.2厘清土地權屬正確查封每一宗土地
根據(jù)法發(fā)[2004]5號第五項“人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。”
（1）土地登記資料是確定查封土地權屬的首要依據(jù)。收到法院的協(xié)助執(zhí)行通知書時，國土部門應查閱權屬登記檔案，核實被查封的土地是否進行過權屬登記，如已進行登記的，其土地使用權人、坐落等是否相符，是否還有其他共有使用權人。
（2）國土部門出具的權屬證明也是確定查封土地權屬的重要依據(jù)。沒有進行登記的土地，國土資源管理部門應依據(jù)第二次土地調(diào)查（城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、農(nóng)村土地變更調(diào)查）資料，查清權屬狀況，并出具權屬證明。
（3）對未登記在被執(zhí)行人名下的土地權屬（包括登記在其他使用者名下或者有明確使用權人尚未進行登記的），按照法院發(fā)出的預查封通知書辦理預查封登記。
（4）國土部門發(fā)現(xiàn)協(xié)助執(zhí)行通知書記載的土地狀況與權屬登記不一致，或與國土部門確定的土地權屬狀況不一致，無法查封的，應及時書面告知法院，由其核實后重新補發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書進行查封。
（5）對有其他法院查封在先的，應及時書面告知法院，由其確定是否輪候查封。
3.3嚴格規(guī)范土地查封登記工作程序
工作中主要做好一查、二封、三登記、四公示4個步驟：
首先協(xié)助法院對土地權屬狀況進行查對和核準；其次經(jīng)過核對權屬可以協(xié)助執(zhí)行的，受理協(xié)助通知；第三，在相關檔案管理資料中進行記載；最后建立查封土地臺帳，將查封情況公示。
（1）查封登記工作中最重要的是檔案管理。一是對于已登記的土地，要將查封情況在土地登記簿上進行詳細記載；二是對于未進行登記的土地，應該建立查封土地管理臺帳，利用地籍信息管理信息系統(tǒng)，在屬性管理層中進行備案管理；三是無論登記還是未登記，都應該建立統(tǒng)一的管理臺帳，方便結(jié)果查詢；四是對協(xié)助執(zhí)行通知書進行專門的入檔管理，便于查閱和使用；五是按照屬地管理方式，由上一級主管部門受理協(xié)助的下一級轄區(qū)范圍內(nèi)宗地的查封，要將查封件及時轉(zhuǎn)交辦理。
（2）查封登記的動態(tài)管理不可忽視。由于查封有一定的期限限制，查封還分為預查封、續(xù)查封、輪候查封、解除查封、注銷查封等不同形態(tài)，所以工作中應及時做好檔案的跟蹤管理：對協(xié)助執(zhí)行通知書上有明確查封期限的按照通知書上的協(xié)助期限、沒有明確查封期限的以收到協(xié)助執(zhí)行通知書之日起，按照法定的最高查封2年的期限，計算查封登記期限；對于到期查封又申請續(xù)期查封的，先辦理續(xù)期查封登記，沒有續(xù)期的，國土資源管理部門自動注銷查封登記，并有輪候查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；查封法院依法解除查封，對查封的土地使用權全部處理的，注銷排列在后的輪候查封；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，國土資源管理部門按照解除查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知辦理解除查封登記。
總之，土地查封登記是國土資源管理土地登記工作的一個重要組成部分，是涉及當事人切身利益的重要的協(xié)助執(zhí)法手段，土地登記部門只有加強管理才能更好地服務于社會，也才能更好地立足本職防范登記風險。
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